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三费占销售额比重只有1.2% 融信中国正在成长为地产业的效率大师

2021-09-24 09:14:21 和讯房产  杨羚强
咪乐|直播|app|_官方下载 奇怪的是,任凭怎么敲门,隔间里的女子始终不开门,拒绝帮助。

 

  长期在零售业、餐饮业工作的人们会发现一个特点,如果生意特别好,积攒的现金足够多,这些现金所积累的利息,会会远远超过当期需要偿还给银行的贷款利息,这时候财务成本会是负的。

  今年上半年,融信中国的财务也出现了这样的特征,后者的利息收入,远远高出了当期所需要的财务成本,净差额达到2.75亿元。公司持有的现金余额约321.83亿元,较2020年底进一步增长8%。另一方面,公司的“三费”占年度销售额的比例已经降至1.2%,远远低于行业平均水平。

  这一系列的数据说明,始终把“长期主义”作为企业的发展战略的融信,今年上半年的运营效率又提高了。

  三条红线全部达标

  2021年上半年,融信实现营收217.4亿元,合约销售额829.66亿元,同比增长37.5%,以52%的完成率超额达成全年销售目标的一半%。

  融信积极主动降杠杆,同时保证现金流充沛,继续贯彻执行稳健的财务政策,合理控制杠杆水平,净负债率维持在70%-90%之间。半年报显示,融信净负债率为75%,相较于2020年底指标进一步下降8个百分点。

  负债率持续近四年保持低位,充分展现出公司降负债的决心。融信坚持以现金流为导向的运营目标,以维持充足的流动性。融信扣除受限资金后的现金短债比为1.09。今年上半年,公司的扣除预收账款的资产负债率降至69.7%。

  “三道红线”继续全部达标。在“三道红线”的监管规则之下,融信严格的财务自律,使公司能够以从容的态度应对政策的调控。通过积极提升回款率,也很好地确保了公司现金流的充沛,融信的整体财务状况持续全面向好。

  财务水平持续改善的同时,融信的资本市场认可度也在不断积累。穆迪发布评级报告,维持公司“B1”企业家族评级,展望保持“稳定”;标普和惠誉分别维持对融信的评级B+与BB-;;中诚信、中证鹏元、东方金城确认融信债券信用等级为AAA,评级展望为稳定。近20家卖方机构持续覆盖,反映出了资本市场对融信发展健康性的高度肯定。

  良好的信用和财务让融信有能力通过债务替换,进一步降低融资成本。截至6月30日,融信的平均融资成本进一步降低至6.52%,融资能力持续稳健提升。

  运营效率大幅提升

  回款带来的现金流持续提升背后,是今年上半年又一步提升了运营效率。融信在年初宣布了新的组织调整动作,将此前的10大区域集团/公司调整为7大区域。通过精简组织架构,加强对所在城市及区域的深耕。

  在杭州、上海、福州等核心城市的坚定布局,融信已经逐步叠加了竞争优势。首先,基于之前的深耕,同样的盈利空间和产品配置,融信可以做到更低的成本;其次,通过团队的稳定性与开发链条的熟悉程度,可以让企业做到开发效率更高,资金成本下调;最后,深耕逻辑带来企业人员精英化,随着人员的平均能效更高,两费能得到有效的控制。

  根据半年报,融信的销售费用和管理费用相加只有1.5%,仅比滨江略高,是行业中两大费用最低的几家房企之一。深耕策略让融信有能力通过在单一城市大规模地投资布局,实现快速的资金、团队的运营流转,进而实现更高的经营效益。

  再加上融信全面推行大运营体系,以“运营意识”,向“投、融、管、退”等全部环节,做深度渗透,确保融信自集团到区域,从个人到群体,由部门到部门之间,形同一种高度协同的畅快运转,以更敏锐的感知力、更快捷的执行力,适配市场环节的快速变动,努力抓住每一个窗口期,并实现价值的兑现与转化,就进一步加快了资金的周转。

  通过合理安排销售计划,关注现金流的快速回正,得以实现销售规模和经营质量的平衡;在营销对利润和回款的管理上,融信把重点放在提售价、提流速和降费率,将拿地到销售的周期控制在平均6-7个月;在专项回款小组的设立和考核制度的拟定上,形成贯穿认购、签约、回款等全过程的清晰考核,并与区域各条线人员全部挂钩。

  为了提升运营效率,融信还持续推进数字化平台的优化,在原有系统平台基础上,新增成本、EHR、BPM等线上平台的优化升级,形成了总部管理的有机整体。与此同时,持续优化主数据、计划系统、招采系统、客户关系管理、银企直联、智能收款、印章物联等数字化系统。经统计,通过系统的优化与与改善,平均每条流程提效30%。

  品质进一步升级

  效率提升的基础,是融信在今年进一步对房屋的品质进行升级。

  2021年起,融信以提升工程品质为出发点,分别在福州、青岛、杭州、苏州等地落地多个融心质造工厂,每座工厂涵盖“景观展示体验区”、“外立面展示体验区”、“入户大堂展示体验区”、“交付实体样板房展示体验区”、“地下车库展示体验区”、 “土建工艺工法展示体验区”等9大场景体验区,旨在以全透明的工程展示,不断精进工艺的同时,为客户呈现出融信对工程品质的坚守。

  融信连续一年开展社区微观生活观察,针对当下社区普遍存在的居住生活痛点,从提升产品品质、增强客户体验出发进行系统分析与研究,截至目前已累计发布10期《微观标准化》研究成果,该成果已陆续在全国所有新项目落地。

  融信还在积极收集业主意见的基础上,对维保服务体验进行全新升级,将品质一以贯之。前介查验方面:交付前6个月介入项目查验,涵盖9大查验项和130个查验标准;交付陪验方面:实现全程陪验,引入5大验收环节和43项验收标准;日常接报方面:在接到报修需求后,15分钟响应,30分钟上门,全程工作人员实时监控,复直至验满意后才闭单;入户保养方面:交付6个月后开始主动定期保养,2021年上半年入户保养覆盖率达61%。

  多年的探索,让融信的品质提升行动不断成熟,运作有流程,过程有监督,效果有考核。对高品质服务的坚持,也让融信在2021上半年获得了89分这一总体客户满意度,稳居行业优秀水平。在产品品质的加持下,上海海纳印象、福州海纳新潮、南京融信青澜、温州海月清风等多款产品在全国遍地开花。

  提升净资产收益正在进行时

  融信不仅仅有资金快周转的现金流项目,同样也有一些利润丰厚的“粮仓型”项目,来保证公司的利润。

  招挂拍之外,融信还通过战略合作获得土地储备,提升利润率。对于合作对象的选择,融信认为最核心的便是其对利润有没有贡献,其次是财务水平是否健康。融信的很多合作伙伴都是当地的国企,有些甚至是城投公司,深耕区域数年,能提供利润丰厚的项目。

  融信获得土地储备的另一个渠道就是城市更新,通过前瞻性的眼光及持续的深耕,公司已积累11年城市更新开发运营经验。这些地块也同样能为融信提供丰厚的利润。截至目前,融信在全国已成功落地8个城市更新项目,涉及面积逾1200万平方米体量,覆盖福州、郑州、太原等地。

  另外,融信非常注意在深耕城市周围,选择那些人口流入多、外溢效应明显,并且有一定利润空间的城市获取项目。比如在杭州周边城市温州等地,开发商能取得不错的利润空间。融信就借助杭州的开发团队和销售渠道,同时覆盖温州的市场,获得了不错的利润率和投资回报。

  实际上,在杭州深耕的房企如滨江、德信等企业,也都是运用类似的方法深耕大杭州,进而实现了现金流和利润的平衡,在和讯房产2021年上半年的房企摊薄净资产收益率排行榜上,这两家企业的排名都非常高。融信也通过类似的做法,在提升自身的净资产收益率。

  虽然暂时还无法通过账面显示出来,但假以时日,公司的净资产收益率一定会有明显提升,并带动每股收益和PE值的上升。

  

(责任编辑:蒲莎莎 )
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